Crisi di liquidità e difficoltà di accesso al credito: nuovi strumenti contrattuali per chi desidera comprare casa

Allo scopo di consentire la dilazione del prezzo di acquisto gli operatori del diritto erano soliti ricorrere al tradizionale strumento della vendita con riserva della proprietà. Recentemente la prassi applicativa ha individuato strumenti noti come “rent to buy” e “help to buy” derivati dalla combinazione di schemi tipici già in uso nel nostro ordinamento, che consentono al potenziale acquirente di godere subito dell’immobile dilazionando il pagamento del prezzo o versando somme per il godimento da imputarsi al prezzo.
Il rent to buy era originato dal collegamento tra locazione e preliminare di vendita ma presentava la criticità dell’essere assoggettato al regime vincolistico della locazione. La mancata trascrizione del preliminare causava l’inopponibilità ai terzi dell’accordo; ma anche qualora si fosse trascritto il preliminare il limite era ravvisabile nella limitata efficacia prenotativa della trascrizione.
Pertanto si era suggerito il ricorso al c.d. “help to buy”: preliminare di vendita trascritto con l’effetto anticipato dell’immediata immissione nel possesso e dell’ anticipato pagamento di somme a titolo di acconto prezzo.
Il legislatore è intervenuto con la Legge n. 164 del 11 novembre 2014 dettando una specifica disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Il “rent to buy” nella disciplina in esame consente di avere il godimento immediato dell’immobile a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita.
Abbiamo dunque due fasi:
1- concessione dell’utilizzo dell’immobile al conduttore che assume l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata al godimento, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
2. trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore. E’ una fase solo eventuale poiché la legge riconosce al conduttore il diritto all’acquisto e non l’obbligo
Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di trasferimento sarà esperibile il rimedio previsto dall’ art. 2932 c.c.
Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata alla remunerazione del godimento e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge un duplice effetto: di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo e con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
Resta invariata la possibilità di ricorrere agli strumenti contrattuali tradizionali quali:
- Locazione con patto di futura vendita
- Vendita con riserva della proprietà
- Vendita a prezzo rateizzato con iscrizione di ipoteca legale
- Preliminare ad effetti anticipati